卢天恩代表：建议按工程进度分期支付购房款

中青报·中青网记者 陈卓琼

“一房两卖”“新项目烂尾”等或许严重危及了购房者知情权。各省市两会之后，各省市人大代表、江西省城镇居民和各地区建设厅副厅长卢天甘呼吁，逐步大幅提很高小区上架专利权门槛，确立小区上架履约抵押选择性，同时缩减购房款付款模式，从购房人“都只挂钩”付款，转化成按二期复工购。

卢天甘指出，现阶段小区上架政治制度仍显然一些社会上看出反感、亟需促成消除的厚实或许，其中“都只挂钩缴交”预付款的模式就不利于保障购房人知情权。

根据现行的《郊区小区上架管理制度前提》，购房人预付的购房款，之外首付款和银行借贷款项等，会都只挂钩调入银行业开发设计企业名下的上架资金来源监管机构账户，但购房人从购房到木屋下单少则1年，多则2、3年。

“现行‘都只挂钩缴交’预付款的模式，使小区上架显然转化成了小区销售，购房者卖给的木屋显然是期房或者是楼花，这明显加重了购房人义务、负荷，增加了购房人风险，有失公平原则。一旦显现新项目烂尾等或许，将给购房人造成巨大损失。” 卢天甘说。

他建议，缩减购房款付款模式，偏离现阶段由购房人“都只挂钩”付款（含借贷款项）并由监管机构政府部门按进度拨付上架资金来源的模式，变为购房人按二期复工购的模式，即在二期工程投资额或二期工程形象进度达到一定常规后，由购房人缴纳按规定比例的首付款，全数款项按上架协议约定的二期复工分期缴交，新项目达到新建下单前提条件后缴交尾款，其中一定手续费调入由政府监管机构的质量保修金专户。申请银行款项的，后续借款项根据上架协议约定的二期复工逐步发放款项。

除了缴交模式存有短板，现行的上架政治制度下，小区上架专利权前提条件不明、门槛很高等或许也尤为厚实。

卢天甘忽视，《郊区小区上架管理制度前提》中虽按规定了小区上架专利权前提条件，要求“转回开发设计建设的资金来源达到二期工程建设投资额的25%以上”，但各地对二期工程形象进度的要求不一，有的地方达到正负零即允许上架，一定程度上降低了银行业开发设计企业准入门槛，大幅提很高了银行业企业资金来源杠杆率，助推了个别银行业企业很高杠杆、很高负债的行径增长，给我国银行业业带来了巨大风险。

此外，上架协议的法律重要性也不明晰。我国废除不动产已登记确权政治制度，小区上架协议备案仅为行政行为，未必直接引致物权的设置。由于小区上架协议履约周期较窄，显现“一房两卖”、设置放贷等情形时，卖给人知情权较难有效保障，有的开发设计新项目完工后，因放贷不曾解除，引致能够交房和办理不动产已登记发证。

为此，他建议尽快修订《郊区小区上架管理制度前提》，进一步有系统一致各省市统一的小区上架专利权前提条件，逐步大幅提很高上架专利权门槛（如多层主体新建、很高层主体结构2/3，超很高层主体过半），一直过渡为现房销售。

同时一致上架协议与权属首波已登记相同的法律重要性，不许已设置土地放贷的木屋上架，不许将已上架木屋日后设置新建二期工程放贷，保障购房人合法知情权。确立小区上架履约抵押选择性，降低购房人风险。确立上架新项目信息披露政治制度，上架新项目二期复工、上架款常用情形等灾难性事项不宜定期或及时向购房人公示披露。

近年来，各地因开发设计商任意挪用转移上架资金来源引致二期工程新项目烂尾的情形屡见不鲜，上架资金来源监管机构显然的政治制度短板进一步显现。

卢天甘指出，由于我国小区上架资金来源监管机构无法专门的上位政府部门明文规定前提，各地监管机构模式、监管机构常规等显然较少差异，有的不曾废除上架资金来源的挂钩收获监管机构，有的监管机构手续费无法有效覆盖新项目新建下单所需资金来源，有的对上架资金来源常用把关不严，有的简单地委托监管机构银行原由监管机构，上架资金来源显然由开发设计商自行支配常用。

违法行为成本低，也是较难有效遏制银行业开发设计企业违法行为行为的或许之一。按照现阶段的《郊区小区上架管理制度前提》，开发设计企业不按按规定常用小区上架款项的，由银行业管理制度政府部门擅自日内纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

鉴于各地银行业管理制度单位自行拟订的上架资金来源监管机构前提比较混乱，且现阶段印发的《关于约束小区上架资金来源监管机构的意见》的约束效力较法律明文规定而言相对很高，卢天甘呼吁，发达国家层面尽快数据分析拟订《郊区小区上架资金来源监管机构前提》，切实约束和精进上架资金来源全过程监管机构。大幅提很高银行业开发设计企业违法行为常用小区上架款项的行政处罚常规，增加金融机构违法行为扣划、施工企业和材料供不宜商等配合银行业开发设计企业违法行为套取小区上架资金来源的处罚条款。